Mid Sweden University

A transparent market provides participants with as much information as possible. In Sweden, where the environment of commercial properties is highly transparent various actors still need to minimise some continuing information asymmetry, and one possibility is to hire property appraisers.

Transparent commercial property markets are often regulated by governments and professional institutions. The combination of regulation and socialisation through memberships in professional associations and shared educational backgrounds, training, work experience, and institutional frameworks serve to produce and reproduce professional values and identities. The overall aim of this thesis is to describe and analyse the Swedish profession of property appraisers as expressed through members’ perceptions and use of various standards and methods, ways of gathering information gathering, assessments of value-influencing factors, and their confidence in their own assessments when valuing commercial properties.

The repertory grid technique was used to collect and analyse empirical data and to map the thought patterns of respondents in two main samples. The repertory grid interviews in 2010/2011 included about half of the appraisers in Sweden (67 of 138), and in 2015 just over half (81 of 145).

This thesis concludes that Swedish authorised property appraisers use country dependent valuation standards and methods, but there are signs of their increased adoption internationally. Swedish appraisers gather and assess information in a similar way. Their aggregated thought patterns demonstrate relatively strong homogeneity and moderate complexity. However, the findings also reveal that appraisers’ thought patterns differ depending on the university from which they graduated. The appraisers graduated from the highest ranked university simplify their valuation judgements more than do other appraisers.

During the valuation process, property appraisers gather and assess a large amount of information considered relevant for estimations of a property object’s market value. Four types of information (local environment, location, rental income, and discount rate) seem to have the greatest impact on the estimated market value. 

The appraisers further perceive that these information types is common in that the decisions in the information gathering stage is critical to the entire valuation process when using clients as information sources. This seems to affect their perceived confidence at the assessment stage and, in turn, the final estimated market value. In situations where the appraisers have low confidence, they are left dependent on the clients, which risks reducing their independence. 

En transparent marknad innebär att alla aktörer kan ta del av så mycket information som möjligt. I en internationell jämförelse kan fastighetsmarknaden i Sverige beskrivas som transparent, men trots det finns en informationsasymmetri. Aktörerna behöver därför minimera upplevda informationsunderlägen exempelvis genom att anlita professionella fastighetsvärderare. Transparenta kommersiella fastighets­marknader regleras normalt av såväl statlig lagstiftning som professionella institutioner och i denna avhandling fokuseras auktoriserade fastighetsvärderare, vilka ingår i en gemensam yrkes­sammanslutning. Delad yrkesutbildning, arbetslivserfarenhet och ett gemensamt institutionellt ramverk förväntas leda till professionell socialisering.

Avhandlingens övergripande syfte är att beskriva och analysera svenska auktoriserade fastighetsvärderares uppfattningar om standarder och metoder, informationsinhämtning och bedömningar av värde­påverkande faktorer kopplat till värderingsprocessen för kommersiella fastigheter. Utifrån avhandlingens övergripande syfte har de fyra ingående studierna specifika inriktningar. 

För att kartlägga fastighetsvärderarnas tankemönster användes grid­tekniken (the repertory grid teknique) som huvudmetod för att samla in och analysera empirisk data. Intervjuer gjordes med cirka hälften av de värderare som var verksamma år 2010/2011 (67 av 138) och drygt hälften av värderarna år 2015 (81 av 145).

Slutsatsen är att svenska auktoriserade fastighetsvärderare använder sig av inhemska värderingsstandarder och metoder, men det finns samtidigt tecken på en ökad internationell anpassning. De svenska fastighetsvärderana samlar in och bedömer information på ett likartat sätt. Det aggregerade tankemönstret är således relativt homogent samtidigt som det uppvisar en komplexitet med flera dimensioner. Resultaten visar emellertid också att fastighetsvärderarnas tankemönster skiljer sig åt beroende på vilket universitet de tog examen från. De fastighetsvärderare som är utexaminerade från det mest traditionsrika svenska universitetet inom fastighetsvärderingsområdet förenklar sina värderingsbedömningar mer än vad fastighetsvärderare utbildade vid andra svenska universitetet gör och har därmed ett mindre komplext tankemönster på aggregerad nivå.

Under värderingsprocessen samlar fastighetsvärdarna in och bedömer en stor mängd information som anses relevant för att uppskatta ett fastighetsobjekts marknadsvärde. Resultaten visar att fyra typer av information (närmiljö, läge, hyresintäkter och diskonteringsränta) har störst inverkan på det uppskattade marknadsvärdet. 

Fastighetsvärderarna uppfattar vidare att den information som samlas in är avgörande för den fortsatta värderingsprocessen, i synnerhet när de som beställer värderingarna (fastighetsägarnas klienter) också lämnar ut värdepåverkande information. Typen av information tycks även inverka på värderarnas självförtroende när de analyserar informationen, vilket i sin tur påverkar bedömningen av marknadsvärdet. I situationer där fastighetsvärderarna har lågt självförtroende är de ofta beroende av information från klienterna, vilket riskerar att nagga värderarnas oberoende i kanten.