Mid Sweden University

Det pågår en omfattande debatt om vilken värderingsmetod som är bäst att använda vid värdering av förvaltningsfastigheter, verkligt värde eller anskaffningsvärde. Syftet med studien är att beskriva och analysera vad skillnaden på förvaltningsfastigheters värde är vid värdering till verkligt värde respektive anskaffningsvärde och hur den skillnaden påverkar fastighetsbolags resultat. Vidare är syftet att analysera skillnaden på förvaltningsfastighetersvärde vid värdering till verkligt värde enligt avkastningsmetoden, en kombination av de båda metoderna eller ortsprismetoden samt hur valet påverkar fastighetsbolags resultat.Studien genomfördes på 78 fastighetsbolag i Sverige som redovisar förvaltningsfastigheter enligt K3 i årsredovisningarna. Vi studerade företagens årsredovisningar och med hjälp av noter och annan information i årsredovisningarna kunde vi utläsa förvaltningsfastigheternas verkliga värde. På så sätt har vi kunnat jämföra verkligt värde med anskaffningsvärde.För att sammanfatta tidigare studier menar vissa forskare att verkligt värde är mer relevant och speglar verkligheten bättre än anskaffningsvärde. Andra menar att anskaffningsvärde är mer pålitligt och en mer säker metod än verkligt värde. Det finns tidigare studier som menar att verkligt värde kan leda till dramatiska effekter, till exempel diskuteras det om verkligt värde var den mest bidragande faktorn till finanskrisen 2008.Utifrån undersökningen kan det konstateras att förvaltningsfastigheternas verkliga värde i regel alltid är högre än anskaffningsvärde och i regel alltid ger högre resultat för fastighetsbolag. Vidare finns skillnader vid användning av olika metoder till verkligt värde även om de inte var så pass stora att det följde ett speciellt mönster.

There is a comprehensive debate about which valuation method is best used in the valuation of investment properties, fair value or the cost model. Therefore, it has created an interest in the topic. The purpose of the study is to describe and analyze what the difference is between fair value and the cost model for investment properties, and how that difference affects real estate companies' earnings. Furthermore, the purpose is to analyze the difference in value of investment property at fair value according to the comparison method, the return method or a combination of the two and how it affects real estate companies' earnings.The study was conducted with 78 real estate companies in Sweden that reports investment properties according to K3 in their annual reports. We have studied the companies’ financial statements and using notes and other information we were able to find the investment properties' fair value. In this way, we have been able to compare fair value with the cost model.To summarize previous studies about the subject, some argue that fair value is more relevant and reflects reality better than the cost model. As well as some think that the cost model is more reliable and a more safe method than fair value. There are previous studies arguing that fair value can cause dramatic effects. This includes discussions whether or not fair value wasthe most contributing factor to the financial crisis in 2008.Based on the study we can conclude that investment property according to fair value in general always is higher than historical cost and generally always produces higher results for real estate companies. Furthermore, there are differences in the use of different methods at fair value, even if the differences were not so significant that it followed a particular pattern