Mid Sweden University

Den finanskris som bröt ut år 2008 påverkade fastigheters värde negativt, både i Europa och i övriga världen. Det var emellertid inte första gången. Redan på 1990-talet härjade en kris som visade sig främst genom en fastighetskris. Hela två tredjedelar av kreditförlusterna berodde påfastighetssektorn. Idag sker störst andel av den totala utlåningen i Sverige till fastighetsbolag. Trots att andelen lån inte är lika stor som under 1990-talet utgör det ändå en kreditrisk för de svenska bankerna. Sedan 1990-talet har en debatt pågått om hur värderingars kvalitet kan förbättras. Debatten startade i samband med en rapport som utfärdades av RICS, en organisation som upprätthåller standarder. Denna rapport hävdar att alla värderingar är osäkra och att det bedöma värdet endast är en personlig uppskattning gjord av fastighetsvärderaren. Värderingar ska bestå av ett oberoende utlåtande av värderaren, dock kan påtryckningar från uppdragsgivaren påverka fastighetsvärderarens oberoende.Denna studie syftar till att beskriva och analysera de risker som kan uppstå vid fastighetsvärdering. Mer precist syftar studien till att undersöka i vilken grad svenska auktoriserade fastighetsvärderare upplever osäkerhet och påtryckningar från uppdragsgivare, både generellt och på basis av olika faktorer. För att kunna uppnå detta syfte genomfördes en kvantitativ studie med urvalsramen svenska auktoriserade fastighetsvärderare. Idag arbetar totalt 145 personer som auktoriserad fastighetsvärderare i Sverige och enkäten skickades ut till de som fanns tillgängliga vid den tidpunkten. Av dessa besvarade 73 personer enkäten. Dessa respondenter utgjorde basenför vår analys och våra slutsatser.Resultaten i denna studie visar att de risker, i form av osäkerhet och påtryckningar som påverkar utfallet av fastighetsvärdering, inte upplevs som särskilt stora. Fastighetsvärderarna upplever ingen generell osäkerhet vid de värderingar som de utför. De faktorer som visade sig påverka osäkerheten i viss grad var erfarenhet, informationsmängd samt graden av uppskattningar. Däremot ansåg fastighetsvärderarna att varken fastighetsföretagets värderingar eller marknadens priser påverkade osäkerheten i värderingar. Vidare fann vi att de auktoriserade fastighetsvärderarna inte upplever påtryckningar generellt från uppdragsgivaren. Den faktor som, enligt fastighetsvärderarna, påverkar oberoendet i viss grad hos värderaren var informationen som uppdragsgivaren lämnar ut om fastigheten. Varkenuppdragsgivarens instruktioner, typ av uppdragsgivare, återkommande uppdragsgivare eller storleken på uppdragsgivaren visade sig påverka oberoendet hos fastighetsvärderarna. I stora drag verkar fastighetsvärderarna inte uppleva osäkerhet eller påtryckningar från uppdragsgivaren i sina värderingar, och inte heller påverkas särskilt mycket av olika faktorersom annars kan påverka värderingarnas utlåtande. 

The financial crisis that erupted in 2008 had a negative impact on real estate values, both in Europe and worldwide. Although it wasn´t the first time. Already in the 1990’s another crisis raged, mainly through a real estate crisis. Two thirds of the loan losses was due to the real estate sector. Today, the largest share of total lending in Sweden is to real estate companies. Although it doesn’t involve the same amount as in the 1990’s, it’s still a credit risk for the Swedish banks. Since the 1990’s, a debate has been going on how the quality of the appraisals can be improved. The debate started with a report issued by RICS, an organization that maintains standards. This report argues that all appraisals are uncertain and the estimated value is only a personal estimate by the valuer. The appraisals should contain an independent opinion, yet pressure from the client might affect real estate valuers’ independence.This study aims to describe and analyze risks that can arise in real estate valuation. More specifically, the study aims to examine the extent to which Swedish authorized real estate valuers’ experience uncertainty and client pressure, both in general and on the basis of various factors.To achieve this purpose, a quantitative study was conducted with the sample frame of Swedish authorized real estate valuers. Today, 145 people work as an authorized real estate valuer in Sweden and the questionnaire was send out to all the real estate valuers that were available at that time. Of these, 73 people answered the questionnaire. These respondents composed the base of our analysis and conclusions.The result of this study shows that the risks, in terms of uncertainty and client pressure which influence the outcome of real estate valuation, are not perceived as great. The real estate valuers do not seem to experience uncertainty during the valuation process. The factors that turned out to affect the uncertainty at some extent were experience, the amount of informationand the extent of estimations. However, the real estate valuers found that neither the real estate company nor prices on the market affected the uncertainty in valuations. Furthermore, we also find that the authorized real estate valuers do not seem to experience client pressure. The factor that, according to the valuers, affect their independence to some extent was theinformation that the client reports. Neither instructions from the client, type of client, returning clients nor size of the client proved to affect the valuers’ independence. Generally, the real estate valuers do not seem to experience uncertainty or client pressure in their appraisals, nor are they significantly affected by other factors that in other circumstances can affect the appraisal’s result.