Mid Sweden University

Detta examensarbete har genomförts som en förstudie av ett möjligt utvecklingsprojekt gällande en centralt belägen galleria Östersund. En förstudie ska per definition kunna ligga till grund för huruvida en projektering ska påbörjas eller läggas ned. Det är inte alltid självklart vilken lösning som är den bästa, detta innebär att fler än en analys måste genomföras för att lyfta de olika aspekter som ingår. I denna förstudie har möjliga lösningar tagits fram och metodiskt undersökts. Redan innan lösningsförslagen togs fram konstaterades att plan 1–3 inte kommer att uppfylla de tekniska krav som ställs för ytor där människor vistas mer än tillfälligt. Därför undersöktes inte dessa våningsplan vidare. I plan 4 identifierades möjligheten att konvertera hela, eller delar av planet till kontor, vilken lösning som var bäst gick inte att uppenbart utläsa varför två olika alternativ togs vidare. Plan 5–6 identifierades som möjliga att konvertera till bostäder. Detta var inte en hållbar lösning då snitthyrorna för bostäder är lägre än för kontor och den uthyrbara ytan ej kommer att förändras. De två möjliga lösningar som undersöktes i plan fyra innebar ökad uthyrbar area för den ena och högre snitthyra för den andra. Dessa två variabler måste då sättas i förhållande till varandra innan det går att ta ställning till. Därmed räckte det inte med en SWOT-analys för att besluta om vilken som var att föredra då bägge hade styrkor som skulle kunna generera den bästa lösningen. Då bägge lösningarna även gav samma driftnetto var det inte heller nog med information för att besluta om vilken som var bäst. I detta fall var det grundinvesteringen som vart utslagsgivande då det var där en stor skillnad gick att påvisa. Övriga analyser gav lösningarna ungefär samma förutsättningar men en tredubblad payofftid till följd av betydligt högre grundinvestering vart avgörande för vilken lösning som anses mest lönsam.

This thesis has been carried out as a feasibility study of a possible development project regarding a centrally located mall in Östersund. A feasibility study should by definition be able to form the basis for whether a project is to be started or whether the project is to be closed down. It is not always obvious which solution is the best, this means that more than one analysis must be carried out to highlight the various aspects that are included. In this feasibility study, possible solutions have been developed and methodically investigated. Even before the solution proposals were developed, it was established that floorplans 1–3 will not meet the technical requirements set for areas where people stay more than temporarily. Therefore, the floors were not further investigated.  In floor 4 the possibility of converting the whole, or parts of the plane to offices was identified, which solution was best could not be clearly deduced, which is why two different alternatives were taken further. Floors 5–6 were identified as possible to convert to housing.  This was not a sustainable solution as the average rents for homes are lower than for offices and the lettable area would not change due to the proposal. The two possible solutions examined in level four meant increased lettable area for one and higher average rent for the other. These two variables must then be set in relation to each other before it is possible to decide which is the most profitable. Thus, a SWOT analysis was not enough to decide which one was preferable as both had strengths that could generate the best solution. As the solutions also gave the same operating net, there was also not enough information to decide which one was best. In this case, it was the basic investment that was decisive as it was where a large difference could be demonstrated. Other analyzes provided the solutions with approximately the same conditions, but a triple payoff time as a result of significantly higher basic investment was decisive for which solution is considered the most profitable.