Mid Sweden University

A transparent market provides participants with as much information as possible. In Sweden, where the environment of commercial properties is highly transparent various actors still need to minimise some continuing information asymmetry, and one possibility is to hire property appraisers.

Transparent commercial property markets are often regulated by governments and professional institutions. The combination of regulation and socialisation through memberships in professional associations and shared educational backgrounds, training, work experience, and institutional frameworks serve to produce and reproduce professional values and identities. The overall aim of this thesis is to describe and analyse the Swedish profession of property appraisers as expressed through members’ perceptions and use of various standards and methods, ways of gathering information gathering, assessments of value-influencing factors, and their confidence in their own assessments when valuing commercial properties.

The repertory grid technique was used to collect and analyse empirical data and to map the thought patterns of respondents in two main samples. The repertory grid interviews in 2010/2011 included about half of the appraisers in Sweden (67 of 138), and in 2015 just over half (81 of 145).

This thesis concludes that Swedish authorised property appraisers use country dependent valuation standards and methods, but there are signs of their increased adoption internationally. Swedish appraisers gather and assess information in a similar way. Their aggregated thought patterns demonstrate relatively strong homogeneity and moderate complexity. However, the findings also reveal that appraisers’ thought patterns differ depending on the university from which they graduated. The appraisers graduated from the highest ranked university simplify their valuation judgements more than do other appraisers.

During the valuation process, property appraisers gather and assess a large amount of information considered relevant for estimations of a property object’s market value. Four types of information (local environment, location, rental income, and discount rate) seem to have the greatest impact on the estimated market value. 

The appraisers further perceive that these information types is common in that the decisions in the information gathering stage is critical to the entire valuation process when using clients as information sources. This seems to affect their perceived confidence at the assessment stage and, in turn, the final estimated market value. In situations where the appraisers have low confidence, they are left dependent on the clients, which risks reducing their independence. 

En transparent marknad innebär att alla aktörer kan ta del av så mycket information som möjligt. I en internationell jämförelse kan fastighetsmarknaden i Sverige beskrivas som transparent, men trots det finns en informationsasymmetri. Aktörerna behöver därför minimera upplevda informationsunderlägen exempelvis genom att anlita professionella fastighetsvärderare. Transparenta kommersiella fastighets­marknader regleras normalt av såväl statlig lagstiftning som professionella institutioner och i denna avhandling fokuseras auktoriserade fastighetsvärderare, vilka ingår i en gemensam yrkes­sammanslutning. Delad yrkesutbildning, arbetslivserfarenhet och ett gemensamt institutionellt ramverk förväntas leda till professionell socialisering.

Avhandlingens övergripande syfte är att beskriva och analysera svenska auktoriserade fastighetsvärderares uppfattningar om standarder och metoder, informationsinhämtning och bedömningar av värde­påverkande faktorer kopplat till värderingsprocessen för kommersiella fastigheter. Utifrån avhandlingens övergripande syfte har de fyra ingående studierna specifika inriktningar. 

För att kartlägga fastighetsvärderarnas tankemönster användes grid­tekniken (the repertory grid teknique) som huvudmetod för att samla in och analysera empirisk data. Intervjuer gjordes med cirka hälften av de värderare som var verksamma år 2010/2011 (67 av 138) och drygt hälften av värderarna år 2015 (81 av 145).

Slutsatsen är att svenska auktoriserade fastighetsvärderare använder sig av inhemska värderingsstandarder och metoder, men det finns samtidigt tecken på en ökad internationell anpassning. De svenska fastighetsvärderana samlar in och bedömer information på ett likartat sätt. Det aggregerade tankemönstret är således relativt homogent samtidigt som det uppvisar en komplexitet med flera dimensioner. Resultaten visar emellertid också att fastighetsvärderarnas tankemönster skiljer sig åt beroende på vilket universitet de tog examen från. De fastighetsvärderare som är utexaminerade från det mest traditionsrika svenska universitetet inom fastighetsvärderingsområdet förenklar sina värderingsbedömningar mer än vad fastighetsvärderare utbildade vid andra svenska universitetet gör och har därmed ett mindre komplext tankemönster på aggregerad nivå.

Under värderingsprocessen samlar fastighetsvärdarna in och bedömer en stor mängd information som anses relevant för att uppskatta ett fastighetsobjekts marknadsvärde. Resultaten visar att fyra typer av information (närmiljö, läge, hyresintäkter och diskonteringsränta) har störst inverkan på det uppskattade marknadsvärdet. 

Fastighetsvärderarna uppfattar vidare att den information som samlas in är avgörande för den fortsatta värderingsprocessen, i synnerhet när de som beställer värderingarna (fastighetsägarnas klienter) också lämnar ut värdepåverkande information. Typen av information tycks även inverka på värderarnas självförtroende när de analyserar informationen, vilket i sin tur påverkar bedömningen av marknadsvärdet. I situationer där fastighetsvärderarna har lågt självförtroende är de ofta beroende av information från klienterna, vilket riskerar att nagga värderarnas oberoende i kanten.

For many years, it has been policy in Sweden to help elderly people remain in their current homes for as long as possible. Earlier research has been performed in the USA (Gibler and Clements III, 2011) and in China (Jia and Heath, 2016), but these questions remain understudied in Sweden. Kulander (2018) showed a model of the demand for adapted houses that was designed and tested on data gathered in Gävle in 2012. The method uses a binary choice model with stated preference data. In this article, we would like to test this model on a more general basis to see whether the result is the same no matter if the respondents live in an urban or rural area. An argument is that urban areas have a higher population density and thus higher taxes, higher demands on property and greater spread in the demography. This could be set in relation to the more rural areas characterized by low population density where the younger generation move to urban areas where the jobs are, which in turn creates supply of properties higher than the demand. In order to capture the pattern of the life cycle in housing, data for this paper has been gathered in Stockholm, Vallentuna, Uppsala, Sundsvall, Vansbro, Sollefteå, Torsby, Ragunda and Överkalix during 2015. From 7000 questionnaires that has been sent responses from about 40 % persons was received. Data indicate a difference between rural and urban areas as expected.

Purpose – The purpose of this study is to describe and analyse the methods and standards of valuation used by Swedish professional property valuers when appraising commercial properties and factors affecting those standards. The study builds on a 2002 comparative study of valuers in four European countries by McParland et al. (2002), but focuses specifically on property valuers in Sweden.

Design/methodology/approach – In 2010-2011, a questionnaire was used in face-to-face interviews with about half of the authorised property valuers in Sweden. Another questionnaire was emailed to all authorised property valuers in Sweden 2015 and again about half participated.

Findings – Analysis of the results shows some new trends in used and preferred standards and methods. Although Swedish valuers still rely mainly on local guidelines, they now increasingly use international standards and company guidelines, which may indicate a growing, if indirect, form of internationalisation. Swedish valuers still use discounted cash flow as their primary method, but their use of comparative methods has increased.

Originality/value – The data in this comparative study of valuation standards and methods over time used were collected from a specific group of property valuers authorised through the professional Swedish organisation Samhällsbyggarna (Swedish Professionals for the Built Environment), which contributes to an insight in the presiding of the harmonisation of valuation methods and standards.

This explanatory paper describes and analyses which types of information professional property appraisers perceive to have the most impact on a commercial property’s estimated market value, which information sources they primarily use, and how reliable they perceive the information sources to be. The paper also investigates whether appraisers’ perceptions differ depending on the location of the business. A sample of 67 authorised property appraisers in Sweden was surveyed using the repertory grid technique as a questionnaire tool (to investigate unconscious behaviour), and non-parametric statistics. Analyses of the data show that four types of information have the greatest impact on estimated market value: the local environment and location are perceived as reliable, and property appraisers have confidence in those assessments; rental income seems problematic, because the property owner is the major source of information; and property appraisers are not confident in assessments based on discount rates. This pattern holds for various geographical locations.

High-impact information types on market value: Property appraisers’ information sources and assessment confidence

Värdering av fastigheter utförs regelbundet inför olika sorters beslut. Med anledning av detta har Lina Bellman vid CER studerat vilka typer av information som fastighetsvärderare anser har störst inverkan på en kommersiell fastighets bedömda marknadsvärde. Studien, som även fokuserar på värderarnas val av informationskällor och deras självförtroende vid bedömningen av olika informationstyper, bygger på intervjudata från hälften av de som var auktoriserade fastighetsvärderare i Sverige år 2010 och 2011. Resultaten visar att fyra typer av information har störst inverkan på bedömt marknadsvärde. Microläge och geografiskt läge uppfattas som tillförlitlig information och värderarna anser sig ha gott självförtroende vid dessa bedömningar. Hyresintäkter verkar vara problematiska eftersom fastighets-ägaren då är den viktigaste informationskällan. Vidare saknar värderarna självförtroende gällande bedömningar av diskonteringsräntor. Forskningsresultaten har tidigare publicerats i den inter-nationella tidskriftsartikeln "High-impact information types on market value: Property appraisers’ information sources and assessment confidence" (Bellman, 2018).

Fastighetsvärderingar av kommersiella fastigheter är av både teoretiskt och praktiskt intresse. Av intresse är också vilken påverkan lärosätet har på auktoriserade fastighetsvärderares fastighets-värderingar och vad deras värderingar grundar sig på. Lina Bellman och Peter Öhman vid CER har fördjupat sig i dessa frågor och presenterar i denna kortrapport analyser av data från nära hälften av alla auktoriserade fastighetsvärderare i Sverige. Resultaten visar att skillnader mellan olika lärosäten påverkar fastighetsvärderarnas tankemönster och att denna påverkan består även efter det att fastighetsvärderarna fått sina auktorisationer. Forskningsresultaten har tidigare publicerats i de internationella tidskriftsartiklarna "Authorised property appraisers’ perceptions of commercial property valuation" (Bellman och Öhman, 2016) och "How does education from a high-status university affect professional property appraisers' valuation judgments?" (Bellman, Lind och Öhman, 2016).

Rapporten redovisar resultat från en del av ett projekt om hur bostadsägare uppfattar och hanterar klimatrisker i relation till sina bostäder. Syftet med delprojektet är att få en fördjupad förståelse för bostadsägares riskuppfattningar och riskbeteenden samt hur dessa relaterar till olika sätt att resonera om försäkringsfrågor. Som ett led i detta undersöker vi hur olika berättelser om risk skapas i relation till sociala och rumsliga strukturer. Studien har genomförts på lokal nivå i områden som betraktas som utsatta för klimatrelaterade risker i större eller mindre omfattning, såväl i stad som glesbygd. En tredjedel av de 44 intervjuade personerna bor i nybyggda hus och resten bor i äldre hus. De flesta intervjuer har utförts som medföljande observationer, där vi besökt bostadsägarna i deras hem och låtit dem berätta om hur de uppfattar och hanterar klimatrelaterade risker i förhållande till bostadens utformning och lokalisering samt hur de resonerar om olika försäkringsfrågor. Vid analysen av materialet har intervjuerna kategoriserats i totalt sju så kallade riskberättelser, baserat på olika förhållningssätt till klimatrelaterade risker. För att förstå hur olika uppfattningar om risk skapas i relation till sociala och rumsliga strukturer har vi använt intersektionell riskteori vid analysen av de olika riskberättelserna. Resultaten indikerar att individens sociala och rumsliga kontext har betydelse för såväl riskuppfattning som riskbeteende och attityd till försäkringar vilket skapar olika förutsättningar för vilken beredskap försäkringstagare har i fråga om klimatrelaterade risker. Samhället lägger idag ett stort ansvar på hushållen att själva förebygga och hantera skador orsakade av väderrelaterade händelser. Våra resultat visar att människor med hög utbildning, goda ekonomiska möjligheter och/eller hantverksskicklighet troligen klarar sig bra i ett sådant system eftersom de har såväl kunskap som ekonomisk möjlighet att göra praktiska och ekonomiska åtgärder för att skydda sig mot olika former av risker. Även kön har betydelse för hur människor uppfattar och hanterar klimatrisker i relation till bostaden eftersom hus och försäkringsfrågor av många betraktas vara männens ansvarsområde. Lågavlönade, ensamstående kvinnor i riskutsatta områden och personer med dålig hälsa riskerar stå utan skydd i ett samhälle där bostadsägaren bär det främsta ansvaret för sin och husetssäkerhet.

Work in progress – an early draft

Purpose – Independence is essential when a clients need an objective valuation of a commercial property. This study describes and analyses client pressure on property valuers in the light of their memberships of professional bodies when valuing commercial properties. A point of departure is Levy and Schuck’s (1999; 2005) theoretical model of factors affecting professional valuers.

Design/methodology/approach – A questionnaire was finalised after completion of a pilot study, and was sent to all property valuers with general authorisation in Finland and Sweden in 2015/2016. A third of the AKAs in Finland (55 of 157) and more than half of the APAs in Sweden (73 of 145) participated in the study.

Findings – Analyses of preliminary results show that the property valuers in general do not perceive pressure from clients, even though they perceive that clients to some degree questioning their estimated market values. The valuers are also influenced by property information from clients.

Originality/value – This comparative Nordic study on client pressure is conducted in a highly transparent environment, and uses data from professional valuers.